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房地产税还没落地，中国房价最高的城市就要开征空置税了！

2019/3/14
来源：深圳市远信达财税咨询有限公司
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香港落地空置税！

今天（3月12日），根据香港日报的消息，政府已经大致完成一手房空置税草拟法案，准备下月提交立法会讨论。

根据法案：

香港将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5%。

举个例子，一套价值1000万元的新房，空置在6个月以上（未居住也未出租），按照楼价5%计算，则需要缴纳将近50万人民币的税。而且空置税是按年征收，直到不空置为止。

千呼万唤始出来，这个被誉为高房价的最强杀招终于落地了！

事实上，香港要征收房屋空置税消息早就开始传出来了。

香港财政司司长陈茂波在去年 3 月就表示特区政府正考虑征收房屋空置税，5 月份，香港特首林郑月娥也在一场立法大会上表示政府正研究向一手住宅单位征收空置税，并会在全面评估相关理据、可行性和公众反应后再做决定。

6月28日，香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税。

而今天具体的法案终于出台了，相信通过也只是时间问题！

不过，此次香港版的空置税只是狭义的空置税，只面向一手住房，针对的是开发商的捂盘惜售。而在加拿大等地流行的广义空置税，则是不分一手房二手房，只要存在空置，一体征收。

即便如此，香港这种空置税仍有宣示意义，这意味着，特区政府认为香港这座全中国，甚至是全球房价最高的城市，房价不能再肆无忌惮的上涨了！

香港的房价有多高？

其实在房屋与土地交易上，香港收税极重，甚至可以说是政府的主要税收来源。

就拿主要是为打击炒房客而制定的“从价印花税”来说（主要征收目标人群是非香港户籍与在香港购买二套以上（包含二套）房屋的香港人）

2016年之前，税率高达8.5%，一套1000万的房子，从价印花税便高达85万。

2016年之后，为应对连续上涨的房价，香港政府将从价印花税从8.5%直接调高到15%，几乎翻了一倍。同样是一套1000万的房子，此前是85万，现在要150万元。

换句话说，仅仅只算从价印花税，房子买到手中，你已经雷打不动地亏损了15%，更何况还有差饷、地税和物业税等。

不过即便如此，也并不妨碍香港成为全球房价最高的城市！

香港房价已经高到让人“求生不得、求死不能”的地步了！

香港平均房价从 2009 年开始逐年上升，2018 年达到了 13.6 万港元（11.46 万人民币）/平方米，比 2009 年高出 150%。

据咨询机构 Demographia 发布的《2017年国际房价负担能力报告》，在全世界被统计的 293 个城市里，香港的房价负担能力连续八年排名最后，负担能力指数从 2016 年的 18.1 倍升至 19.4 倍，比排在倒数第二的悉尼高出 50%。

而且除了房价高之外，不同阶级之间的差距也很大。

关于这个一句话就可以形容“富者房连阡陌，贫者无立锥之地”。

2017年11月21日，据莱坊报道，一位不愿透露姓名的买家在邻近房子的“香港山顶”买了两套尼克尔森山庄的房产，共计11.6亿港币。

两房中较小的一家以5.6亿港元计算，按港币计算，单价为每平方英尺13.2万港元。按市场汇率折算，相当于每平方米约124.2万元的价格！

与繁华的山顶豪宅相反，香港还有大约17万人住在下面这劏（tang）房，一种类似棺材的房子里。

而同样是在2017年，中国最贵的楼盘——上海汤臣一品，也卖了一套房子，面积597平方米，售价达34.3万元/平方米，突破中国房价纪录。

3.57倍的差距，香港第一高价房简直秒杀汤臣一品！

有朋友说，别光看香港的房价，看一下香港人的平均收入再说话，OK，我们来看一下：

2016年，香港工作人口的每月主要职业收入中位数为港币15000元（约合1.3万人民币），也就是说一个香港人不吃不喝8年才能买得起一平米香港最贵的房子；

2016年，上海职工人均工资5939元（根据社保基数计算），一个上海职工不吃不喝4.7年才能买一平米上海最贵的房子。

虽然同样是遥不可及，但是融哥觉的与香港楼市的“丧心病狂”相比，北上广深似乎还有一丝温情！

面对这种高房价和人均居住贫富差距，特区政府只能采取房屋空置税这种大招，来平抑一下房价。

但是，需要指出的是，香港的空置率并不高，当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。也就是说，房屋空置并不是香港房价上涨的主要原因，可是香港还是决定开征房屋空置税！

问题来了，空置率不高的香港都开征空置税了，空置率很高的中国内地会跟进吗？

回答这个问题之前，先来看一看内地的房屋空置率有多高？

内地空置率高吗？

答案是：很高！

有多高？没有人能说出确切的数字，也没有确切的数字，目前有以下几种说法：

去年10月，原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示：

我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，一般国际上都是5%左右。

去年6月，原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时，他说：

之前，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。

他没有给出确切的数据，但按照他的说法，中国目前的空置率显然是要高于13%的。

2018年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：

2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测：

2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。

2013年六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。

很显然，各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一，但都认可在10%的幅度以上。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区；空置率在10%---20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

如果按照国际通行做法，我国的空置房率确实偏高，有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。

换句话说，如果以香港3.7%的房屋空置率都要征收空置税的话，那么内地早就应该对房屋空置征收重税了，那么内地会跟进香港的举措吗？

内地会效仿香港征收空置税吗？

答案：没有可能！

为什么？原因有三：

第一、任何对房价可能抱有不善之意的法律法规出台都会极其谨慎

最好的例子就是房地产税。

房地产税今年是被人大提上了议程，但是奈何背后牵扯的利益方，要考虑的问题实在太多。（怎么收？收多少？收谁的？小产权房和福利房、军产房收不收？收了之后，万一真的引发抛盘，经济继续下行该怎么办？）

这些问题没有厘清之前，房地产税是绝对不会出台的。至于这个杀伤力比房地产税还大的空置税，只能说，慢慢等吧！

第二、住房空置率根本无法确定

想要开征空置税，首先必须搞清住房空置率。同样，想要进行精准的楼市调控，也离不开对于空置情况的精准把握。

然而，正如前文所说，目前已知的数据就已经有好几个了，其中还不乏官方人士给出的数据。

但是，住房空置率到底是多少，在一二线与三四线城市之间如何分布，仍旧缺乏一份详实的官方调查数据。

第三、除了无房者，没人愿意开征空置税

技术、法律这些都还只是小问题，只要中国的各方利益能达成共识，这些都可以迎刃而解，但是问题就是，根本达不成共识，现在的情况是除了无房者，几乎没有人希望房价下跌！

有人认为，空置税之所以迟迟未列入改革议程，主要原因在于技术层面：住房空置率不好统计。首先空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。

其实，这不是关键。住房空置固然难以监管，但随着不动产统一登记、全国住房信息联网以及租房管理制度的完善，相关障碍都可以一一破解。

真正核心的问题在于，不希望征收空置税的力量太强，因为征收空置税房价就有可能下跌，而ZF、银行、开发商、炒房者、普通的房产持有者都不希望看到这种局面。

平时你知我知，但是只要不说破，对于市场情绪没有任何影响；一旦真的将住房空置纳入监管，甚至征税进行约束，这比房地产税，更容易引发市场的震荡。而在中国，稳定压倒一切。

所以，内地是不可能效仿香港开征空置税的，能在今年把房地产税法的草案拿出来，这个效率都已经值得称赞了。

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